'Mổ xẻ' kẽ hở trong thông tư 16 của Bộ Xây dựng

Luật sÆ° Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sÆ° Doanh Gia nhận xét.

Tại buổi giao lÆ°u trá»±c tuyến “Giải đáp cách tính diện tích căn há»™ chung cÆ°” được tổ chức sáng 27/11, Ä‘á»™c giả Bùi Trung Thủy đã thẳng thắn đặt vấn đề: Bá»™ Xây dá»±ng ban hành Thông tÆ° 16 trong đó có 2 cách diện tích tích: tim tường chung – tim tường bao căn há»™ hoặc thông thủy. Trong khi đó Điều 49 Nghị định 71 và Điều 71 – Luật nhà ở quy định tường chung – tÆ°Æ¡ng bao thuá»™c sở hữu chung!

Chung cÆ° Lê Văn LÆ°Æ¡ng Residential Ä‘ang “nóng” tranh chấp về cách tính diện tích căn há»™

Ngoài ra khi kết hợp vá»›i Ä‘iều 177 Luật dân sá»± thì phần sở hữu chung trong nhà chung cÆ° có quy định không thể phân chia, má»™t khi phân chia đôi tường chung-tường bao căn há»™ để bán theo phÆ°Æ¡ng pháp án tính diện tích tim – tim thì vô tình đã vi phạm Luật dân sá»±, đồng thời theo quy định tại Điều 225 – Luật dân sá»± thì sẽ chấm dứt sở hữu chung phần Ä‘em bán!

“NhÆ° vậy, phÆ°Æ¡ng án tính diện tích tim tường chung – tim tường vi phạm đồng thời Luật dân sá»± và Luật nhà ở theo ông (Đặng Hùng Võ/ Luật sÆ° Ngô Thế Thêm) có cần thiết phải Ä‘iều chỉnh hoặc đình chỉ Thông tÆ° 16 không ?”, Ä‘á»™c giả đặt câu hỏi.

Theo Luật sÆ° Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sÆ° Doanh Gia, vấn đề hÆ°á»›ng dẫn của Thông tÆ° 16 của Bá»™ Xây dá»±ng có thể hiện tại chÆ°a phù hợp vá»›i việc xác định các ná»™i dung trên trong câu hỏi. Theo quy định của Bá»™ Luật Dân sá»± cÅ©ng quy định rất rõ quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng. Luật nhà ở và Nghị định 71 hÆ°á»›ng dẫn Luật Nhà ở cÅ©ng quy định rõ phần nào là phần diện tích riêng và phần nào là diện tích chung.

Thông tư 16, quy định về hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định 71. Đồng thời, có hướng dẫn thêm cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo hai cách là thông thủy và tim tường. Điều này cũng phù hợp với việc công khai cách tính.

Tuy nhiên, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, ban hành kèm theo thông tư 16 lại không chi tiết các vấn đề như: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và diện tích thực tế mua bán là diện tích nào?. Diện tích sàn căn hộ là diện tích chung hay diện tích riêng? hay cả diện tích chung và diện tích riêng?

“Chính vì Ä‘iều này nên dẫn đến rất nhiều cách hiểu khác nhau và theo tôi thì diện tích sàn bao gồm cả diện tích chung và diện tích riêng. Và dù có hÆ°á»›ng dẫn nhÆ° thế nào Ä‘i chăng nữa thì Ä‘iều quan trọng nhất, thì giữa bên mua và bên bán phải thống nhất vá»›i nhau”, Luật sÆ° Thêm cho biết.

Công văn của Văn Phòng Chính phủ. Ảnh: Châu Anh

Ví dụ nhÆ°: bên mua, bên bán thống nhất chỉ mua diện tích sá»­ dung riêng trong diện tích sàn căn há»™ và Ä‘Æ¡n giá được tính theo m2 sá»­ dung riêng. Đơn giá và các tính trong hợp đồng là rất quan trọng. Đơn giá được tính theo giá trị căn há»™ hay tính theo giá trị theo sàn xây dá»±ng… thì cấu thành giá của căn há»™ cÅ©ng bao gồm cả phần sở hữu chung và riêng.

Thực tiễn thì tùy vào chiến lược của các nhà đầu tư, có thể xác định được giá sàn căn hộ, giá trị sử dung riêng hay sử dụng chung, sự cao thấp, chênh lệch giữa giá trị của từng tham số nêu trên là do chủ đầu tư quyết định. Vì thế, giá một m2 sàn xây dựng có thể thay đổi phù thuộc vào chiến lược của nhà đầu tư. Mặc dù, một suất đầu tư đối với tòa nhà đó là không thay đổi.

Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cách tính diện tích trong hợp đồng tại thông tư 16 cũng cần phải thống nhất với hướng dẫn tại nghị định 71, lúc đó sẽ có hiệu quả hơn cho thị trường bất động sản.

Pháp luật của Việt Nam đã có quy định về cách thực thi pháp luật và luật thì có hiệu lực cao hơn Nghị định; Nghị định có hiệu lực cao hơn Thông tư. Trong trường hợp nội dung không thống nhất thì trước hết phải căn cứ vào Luật, sau đó đến Nghị định và cuối cùng là Thông tư.

Trong trường hợp này chúng ta cần phải lưu ý tới việc nội dung đó là hướng dẫn hay là quy định phải thực hiện. Khi là hướng dẫn thì cam kết giữa hai bên của hợp đồng vẫn là yếu tốt quyết định.

“Theo tôi, người mua nhà nên xem xét kỹ lưỡng hợp đồng mua nhà trÆ°á»›c khi đặt bút ký. Ná»™i dung thông tÆ° 16 về cách tính diện tích cÅ©ng chỉ là hÆ°á»›ng dẫn cách tính diện tích mà chủ đầu tÆ° và người mua nhà có thể dá»±a vào đấy để Ä‘Æ°a vào hợp đồng. Người mua nhà cần phải tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng về phÆ°Æ¡ng án tính, để không bị thiệt hại”, ông Võ nói.

Trao đổi với phóng viên báo điện tử VTC News, Luật sư Ngô Thế Thêm cho hay, thông tư 16 của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa phù hợp, vì vậy Bộ Xây dựng nên sửa đổi thông tư này hoặc ra một văn bản hướng dẫn chi tiết các nội dung chưa rõ ràng tại thông tư này để tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng và chủ đầu tư.

Thá»±c tế, những Ä‘iểm không phù hợp và chÆ°a rõ ràng trong thông tÆ° 16 đã được báo chí phản ánh từ năm 2011. Văn phòng Chính phủ, Phó Thủ tÆ°á»›ng Hoàng Trung Hải cÅ©ng đã có công văn gá»­i Bá»™ Xây dá»±ng nêu rõ: “Giao Bá»™ Xây dá»±ng chủ trì, phối hợp vá»›i Bá»™ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sá»­a đổi ná»™i dung quy định cách tính diện tích căn há»™ chung tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hÆ°á»›ng dẫn cụ thể về trình tá»±, cách thức thá»±c hiện và hồ sÆ¡ trong trường hợp diện tích căn há»™ thá»±c tế khi bàn giao khác vá»›i hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tÆ°á»›ng kết quả thá»±c hiện trÆ°á»›c ngày 20/12/2011″.

Từ đó đến nay, cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 vẫn không có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết về cách tính diện tích căn hộ này.

Hiện Cục kiểm tra văn bản Quy phạm pháp luật của Bá»™ TÆ° pháp Ä‘ang xem xét và làm báo cáo về việc Thông tÆ° 16 của Bá»™ Xây dá»±ng có bị “tuýt còi” không?

Thời gian vừa qua, trên thị trường bất Ä‘á»™ng sản đã xảy ra rất nhiều vụ việc khiếu kiện giữa các cÆ° dân sinh sống tại các tòa nhà chung cÆ°, khách hàng mua căn há»™ chung cÆ°, vá»›i các chủ đầu tÆ° liên quan tá»›i vấn đề về cách tính diện tích căn há»™. Xuất phát Ä‘iểm của xung Ä‘á»™t này là do có nhiều cách hiểu khác nhau được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, tại Thông tÆ° 16/ TT 16- BXD hÆ°á»›ng dẫn Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn há»™ mua bán có thể được xác định theo hai phÆ°Æ¡ng pháp: PhÆ°Æ¡ng pháp thứ nhất là tính kích thÆ°á»›c thông thủy của căn há»™; PhÆ°Æ¡ng pháp thứ hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn há»™. Tuy nhiên, trong Thông tÆ° lại không quy định rõ trường hợp, nếu tính theo phÆ°Æ¡ng pháp tính tim tường bao thì có bao gồm cả khung, cá»™t, tường chịu lá»±c hay không? Bởi nếu căn cứ Luật Nhà ở thì các phần diện tích khung, cá»™t, tường… nằm trong diện tích sở hữu chung và nhÆ° vậy chủ đầu tÆ° sẽ không được tính vào diện tích căn há»™.

Bài 4: Vì sao Bộ Xây dựng chưa sửa thông tư 16?

Châu Anh

xalo.vn – News

'Mổ xẻ' kẽ hở trong thông tư 16 của Bộ Xây dựng